Les limites et contraintes du financement hypothécaire dans les programmes de logements sociaux. ( Par Mamadou Lamine Niasse )

La particularité du secteur de l’habitat au Sénégal réside dans le fait que les besoins en logement  sont devenus pressants pour une population de plus en plus croissante, alors que les possibilités  d’acquisition d’un logement sont limitées eu égard à la rareté des assiettes foncières régularisées et viabilisées, aux coûts élevés de la construction et aux difficultés liées à des schémas de  financement adéquats.  

Pour remédier à cette problématique d’accès aux logements, l’Etat du Sénégal a initié différents  programmes de logements sociaux dont l’objectif principal est de faciliter l’accès des citoyens  Sénégalais à des logements décents notamment les couches les plus vulnérables exclues du  système bancaire classique. 

Les institutions financières ayant pour objectif de favoriser l’investissement sont des partenaires  privilégiés aux programmes et permettent à l’Etat et aux promoteurs de mobiliser des ressources  nécessaires leur permettant de renforcer leurs moyens d’intervention pour répondre aux  exigences quotidiennes. 

Elles pourront bien évidemment accorder des facilités de financement à travers la signature des  accords et conventions de financement. 

Le financement hypothécaire correspond – il aux attentes des ménages et à la nature de  notre économie ?
 

Dans le souci de mieux cerner cette problématique du financement du logement, l’Etat du  Sénégal a développé des mécanismes de soutien et d’accompagnement des ménages en mettant  en place différentes institutions de garantie à l’image du FONGIP, et du FHS pour activer des  leviers de solvabilisation tels que la garantie de portefeuille et la bonification de taux d’intérêt  pour rendre les ménages à revenus modestes et / ou irréguliers éligibles au financement  immobilier dans l’optique de mieux gérer et minimiser le risque de contrepartie ou de crédit (Dérisquer) en suscitant parallèlement l’appétence et la voracité des banques. 

Cependant, il faut noter que malgré tous les efforts consentis par l’Etat pour rendre le logement  accessible avec la collaboration du secteur bancaire, il sera extrêmement difficile d’atteindre  les objectifs visés avec le financement hypothécaire, vu la nature de notre économie portée à  97% par le secteur informel qui est très désorganisé, totalement déstructuré avec une absence  de visibilité et de traçabilité des revenus générés, généralement avec un pouvoir d’achat pas  conséquent. 

Alors que le secteur bancaire c’est du formalisme, très structuré, normé et fortement surveillé  par la commission bancaire, normes prudentielles (Bâle II & Bâle III). 

Au regard de ce qui est exposé un peu plus haut, je reste vraiment dubitatif voire sceptique sur  l’option du financement hypothécaire, en fait il y a une incompatibilité notoire entre les profils ciblés et les procédures bancaires. 

En sus de ce qui précède, il est important de faire une précision de taille quels que soient les  efforts consentis par l’Etat, un financement bancaire repose sur trois fondements : la solvabilité qui est la condition sine qua non c’est-à-dire la capacité de faire face à ses engagements, qui est  différent de la liquidité qui peut être définie comme une disponibilité immédiate de fonds donc  cela suppose qu’on peut être liquide et insolvable ensuite l’éligibilité et enfin l’honorabilité qui renvoie à l’antériorité, c’est là ou se trouve toutes les difficultés. 

Tout ceci m’emmène à dire en conclusion que c’est la solvabilité qui fait le prêt et non la  garantie même si la garantie est incontournable. 

A mon humble avis, les programmes de logements sociaux doivent être absolument recentrés sur la location – vente, location accession autrement dit location avec option d’achat. Les demandeurs sont beaucoup plus orientés location – vente du fait de l’exorbitance des  intérêts avec des maturités très longues avec les banques. 

Ils ne cherchent pas comprendre comment se fait le calcul des intérêts (intérêts composés) ni à  savoir si la banque à renoncer à un investissement où à une consommation pour leur accorder  ce prêt, ils font juste un calcul linéaire (Nbre de mois x échéance) et automatiquement la  décision est prise (retrait de la procédure ou désistement). 

Alors que, la plupart des profils ciblés sont déjà locataires et peut être ne seront jamais  propriétaires et sont déjà lourdement endettés (salaires modestes & secteur informel), d’ailleurs  c’est l’option qui correspond le mieux à nos réalités sociaux économiques et à notre mode de  vie (solidarité). 

Le processus de développement de ces programmes doit être dicté par la volonté des ménages  ce qui implique que l’Etat doit s’assurer que les modèles développés répondent aux aspirations  et aux profils des ciblés, en un mot il faut prendre en considération les orientations des ménages

Par conséquent, il s’avère impératif de revenir à l’orthodoxie et aux objectifs historiques de la  SN – HLM et de la SICAP.SA (la location - vente). 

En définitive, le financement hypothécaire pourrait être maintenu pour une certaine cible  comme les fonctionnaires sans engagement bancaire, accompagné par une bonification de taux  d’intérêt, des subventions voire des prêts à taux zéro comme la DMC. 

Mamadou Lamine Niasse 

Financier.