Le marché immobilier sénégalais ne souffrirait pas uniquement d’un manque de financement. Selon un rapport du cabinet AML Estate Intelligence, dirigé par le consultant Ahmet Lo et relayé par L’Observateur, le secteur peine surtout à transformer les ressources disponibles en logements effectivement livrés.
Les chiffres cités illustrent ce décalage. L’encours du crédit immobilier progresse de 15 %, tandis que le chiffre d’affaires du secteur de la construction recule de 22,1 %. Pour le consultant, la hausse des crédits ne garantit donc pas une augmentation équivalente de l’offre accessible aux ménages.
Le rapport recense 29 748 nouvelles unités résidentielles réparties sur 426 programmes immobiliers. Parmi elles, 5 054 logements, correspondant à 91 programmes, seraient en attente. Ces opérations ne rencontreraient pas toutes les mêmes obstacles : certaines se heurtent à des difficultés de trésorerie, d’autres à des problèmes fonciers, administratifs, techniques ou commerciaux.
Ahmet Lo souligne ainsi qu’un programme peut disposer d’un financement tout en restant bloqué à une étape décisive. Sécurisation du terrain, autorisations, viabilisation, solidité financière du promoteur et commercialisation constituent autant de conditions nécessaires à son aboutissement.
À Dakar, la pression reste particulièrement forte. Les données reprises par L’Observateur font état de 4,16 millions d’habitants, soit 21,8 % de la population nationale, concentrés sur 0,3 % du territoire. Le logement y compte en moyenne trois pièces, contre 3,9 à l’échelle nationale.
Cette concentration entretient une demande soutenue, alors que la capacité d’achat demeure limitée. Le rapport situe le prix médian d’un studio ou F1 à 46,6 millions de FCFA, pour un salaire mensuel moyen estimé à 113 833 FCFA. Ces chiffres soulignent l’écart entre les prix proposés et les moyens d’une partie importante des ménages.
Le marché se déplace néanmoins vers l’est. Le corridor Dakar–Diamniadio–AIBD–Petite Côte concentre 54,3 % des offres recensées. Le rapport relève aussi de fortes différences territoriales : le prix du mètre carré bâti passerait de 1,69 million de FCFA à Dakar-Plateau à 153 000 FCFA à Bambilor.
Sur les loyers, Ahmet Lo estime que les mesures d’encadrement peuvent protéger les locataires à court terme, sans suffire à résoudre le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. Il préconise de les accompagner d’une politique augmentant réellement le nombre de logements locatifs abordables.
Le consultant insiste enfin sur le coût du temps. Un projet retardé par des procédures, un problème foncier ou une commercialisation difficile immobilise des capitaux et accumule des charges, qui peuvent ensuite se répercuter sur les prix. À ses yeux, rendre le logement plus accessible suppose donc de produire plus efficacement, sur du foncier planifié, avec des délais et des coûts mieux maîtrisés.
Les chiffres cités illustrent ce décalage. L’encours du crédit immobilier progresse de 15 %, tandis que le chiffre d’affaires du secteur de la construction recule de 22,1 %. Pour le consultant, la hausse des crédits ne garantit donc pas une augmentation équivalente de l’offre accessible aux ménages.
Le rapport recense 29 748 nouvelles unités résidentielles réparties sur 426 programmes immobiliers. Parmi elles, 5 054 logements, correspondant à 91 programmes, seraient en attente. Ces opérations ne rencontreraient pas toutes les mêmes obstacles : certaines se heurtent à des difficultés de trésorerie, d’autres à des problèmes fonciers, administratifs, techniques ou commerciaux.
Ahmet Lo souligne ainsi qu’un programme peut disposer d’un financement tout en restant bloqué à une étape décisive. Sécurisation du terrain, autorisations, viabilisation, solidité financière du promoteur et commercialisation constituent autant de conditions nécessaires à son aboutissement.
À Dakar, la pression reste particulièrement forte. Les données reprises par L’Observateur font état de 4,16 millions d’habitants, soit 21,8 % de la population nationale, concentrés sur 0,3 % du territoire. Le logement y compte en moyenne trois pièces, contre 3,9 à l’échelle nationale.
Cette concentration entretient une demande soutenue, alors que la capacité d’achat demeure limitée. Le rapport situe le prix médian d’un studio ou F1 à 46,6 millions de FCFA, pour un salaire mensuel moyen estimé à 113 833 FCFA. Ces chiffres soulignent l’écart entre les prix proposés et les moyens d’une partie importante des ménages.
Le marché se déplace néanmoins vers l’est. Le corridor Dakar–Diamniadio–AIBD–Petite Côte concentre 54,3 % des offres recensées. Le rapport relève aussi de fortes différences territoriales : le prix du mètre carré bâti passerait de 1,69 million de FCFA à Dakar-Plateau à 153 000 FCFA à Bambilor.
Sur les loyers, Ahmet Lo estime que les mesures d’encadrement peuvent protéger les locataires à court terme, sans suffire à résoudre le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. Il préconise de les accompagner d’une politique augmentant réellement le nombre de logements locatifs abordables.
Le consultant insiste enfin sur le coût du temps. Un projet retardé par des procédures, un problème foncier ou une commercialisation difficile immobilise des capitaux et accumule des charges, qui peuvent ensuite se répercuter sur les prix. À ses yeux, rendre le logement plus accessible suppose donc de produire plus efficacement, sur du foncier planifié, avec des délais et des coûts mieux maîtrisés.