Baisse des loyers au Sénégal: Eclairage sur le projet de loi de l'Etat (Par Thierno Bocoum)


Baisse des loyers au Sénégal: Eclairage sur le projet de loi de l'Etat (Par Thierno Bocoum)
La volonté affichée par le gouvernement de réduire le prix du loyer jusqu'à atteindre des proportions raisonnables a été saluée par les sénégalais dans leur majorité. La mise en place d'une commission composée des acteurs du secteur et des spécialistes du domaine a fondé beaucoup d'espoirs sur la possibilité d'aller vers une baisse rapide et juste du coût du loyer. Cependant, tous ces espoirs risquent d'être déçus au regard du projet de loi soumis aux députés par le gouvernement sénégalais.
(voir ci-dessous en NB)

Cette décision régalienne de l'Etat va créer une instabilité regrettable dans les relations entre bailleurs et locataires qui avaient réussi à établir un accord privé et ne permettra pas, pour autant, de baisser le coût des  loyers et de freiner la spéculation. Bien au contraire. En effet la mesure ne se prononce pas sur la fixation des prix des loyers mais seulement sur leur baisse s'ils ont été déjà fixés. Cela veut dire en terme pratique que le bailleur qui fixe son prix après le vote de cette loi ne sera pas concerné par la baisse imposée par l'Etat. Par conséquent, ce bailleur à qui on impose la baisse d'une location en cours peut se rattraper sur la fixation des prix dans le prochain contrat en majorant selon sa convenance. La loi se limite à exposer des fourchettes de prix sans aucune distinction liée au standing, à la zone d'habitation ou encore à la position d'habitation. Le bailleur est donc libre de choisir sa fourchette de prix et de la calquer sur ses intérêts économiques.
Il s'y ajoute que cette nouvelle loi légalise ce qui a été jusque là considéré comme illégal. En effet, il était exigé aux bailleurs de louer sur la base de la surface corrigée depuis le décret n°77-527 du 23 juin 1977 relatif au montant du loyer des locaux à usage d'habitation. Cette loi initiée par le gouvernement inaugure une possibilité de mettre son bien en location sans recourir à ce calcul d'où son intitulé : "Projet de loi n° 04/2014 portant baisse des loyers n'ayant pas été calculés suivant la surface corrigée".
En légalisant les locations sans recourir au calcul suivant la surface corrigée et en se contentant d'établir des fourchettes de prix sans aucune distinction liée au standing, à la zone d'habitation ou encore à la position d'habitation, l'Etat encourage et à la limite légalise la spéculation. Désormais, la seule obligation qui pèse sur le bailleur c'est de baisser le loyer en cours. Il peut par conséquent fixer ses prix selon sa convenance après s'être libéré du contrat qui le lie avec le locataire.
Le locataire qui avait bénéficié de la baisse de son loyer en cours et qui a décidé de changer de lieu d'habitation pour différentes raisons va donc se confronter aux dures réalités de la loi du marché aggravées par une décision régalienne de l'Etat. De même ceux qui vont bénéficier de la réduction et qui seraient tentés de changer de standing vont également retomber dans les mêmes travers de hausse de prix.
Il en est de même pour tous les nouveaux locataires qui envahissent le marché de la location. Ils risquent d'être accueillis avec des prix qui seront le fruit d'une spéculation "légalisée" par l'Etat du Sénégal.

Il s'y ajoute que les fourchettes retenues pour appliquer les taux sur les locations en cours ne répondent à aucun critère objectif. Le coût du loyer n'est pas un indicateur fiable pour identifier le pouvoir d'achat d'un locataire. Ceux qui sont logés dans les fourchettes à des taux inférieurs sont le plus souvent ceux qui ont en charge de grandes familles et qui méritent le plus d'être aidé. Par exemple, un célibataire qui loge dans un studio à 75 000 f  CFA bénéficiera d'une baisse de 29% alors que son collègue marié de même catégorie professionnelle qui loge avec sa famille dans un appartement de 175 000 f CFA va juste bénéficier d'une baisse de 14%.

Le plus invraisemblable dans cette affaire est que l'Etat a décidé d'imposer une réforme sociale à incidence financière, sans aucune contre-partie financière de sa part. L'Etat va imposer aux bailleurs de réduire le loyer sans réduire lui-même les taxes qu'il leurs impose. C'est ainsi que l'impôt sur les revenus fonciers, la TOM, l'impôt sur le foncier bâti, la TVA sur les loyers mensuels... sont maintenus intacts. Ce qui constitue un abus de pouvoir manifeste.

L'argument soutenu par le gouvernement et selon lequel une étude a révélé que le coût  de la construction n'a augmenté que de 44% alors que le coût du loyer est monté jusqu'à 256 % n'est pas un argument pertinent. Les faits révèlent que les coûts de matériaux de construction ont doublé. Il en est de même des taux d'emprunts bancaires qui sont parfois insupportables et peuvent évoluer de 7% à 10%. Quant au foncier, il fait l'objet d'une spéculation galopante. Le prix du m² a atteint des proportions inquiétantes dans certaines localités et l'Etat participe à cette spéculation à travers ses services. En effet les services fiscaux de l'Etat évaluent le foncier non pas sur la base de la loi mais sur la base du prix du marché, fruit de la spéculation. Par exemple le décret 2010-399 du 23 Mars 2010 portant fixation du barème des redevances pour occupation temporelle du domaine public de l'Etat fixe le barème le plus cher à Dakar à 300 000 f CFA  le m² alors que l'évaluation des experts et des services fiscaux peuvent aboutir à des barèmes allant jusqu'à 1 000 000 f CFA  le m². Une situation qui ne peut être sans conséquence sur le coût de la construction. L'argument de la régulation est donc une absurdité quand cette régulation se limite à la phase d'exploitation d'un investissement tout en ignorant le coût de l'investissement.

C'est également une absurdité que de comparer les prix des loyers avec les prix des denrées de premières nécessités. La détermination du prix des loyers par les bailleurs obéit à des spécificités qui ne peuvent s'accommoder à une application généraliste de la loi.  Les bailleurs ne peuvent et ne doivent pas être vus du même œil. Certes, les bailleurs spéculateurs existent bel et bien mais l'Etat doit faire l'effort de les identifier et de les sanctionner en application des lois existantes. A côté du bailleur spéculateur, il y'a le bailleur qui fixe un prix raisonnable et qui ne fait pas recours à la surface corrigée. De même  ils sont nombreux ces bailleurs qui tirent leurs revenus exclusivement de la location et dont le loyer est parfois adossé à un prêt bancaire. Ils ont le plus souvent une fourchette de location de moins de 150 000 f CFA  et vont donc subir une baisse de 29% sur leurs revenus mensuels de survie en plus des charges d'emprunts bancaires.

D'un autre point de vue, la loi étant d'ordre général et impersonnel les taux fixés par l'Etat sont appliqués jusque dans les localités où aucune spéculation n'est notée. Or, il se trouve que dans certaines villes de l'intérieur du pays des bailleurs sont parfois obligés de réduire considérablement leurs prix de location compte tenu de la rareté de la demande.
Les bailleurs qui vivent des situations différentes vont subir les taux imposés par l'état sans distinction aucune.
Le Gouvernement sénégalais a finalement décidé de gérer une question plus que sérieuse sous le prisme du populisme. Son empressement à récolter des dividendes nous expose à une situation insolite qui ne réglera pas pour autant le problème crucial du loyer.
La responsabilité d'un Etat qui veut assister ses administrés qui vivent dans la situation décrite est d'agir sur le marché en diminuant la pression de la demande et en augmentant l'offre. Dakar représente 0,28 % du territoire national, concentre 25% de la population et 80% de l'activité économique. La situation de la capitale ne peut être sans conséquence sur le marché de l'offre et de la demande dans le secteur du loyer. L'Etat a la responsabilité de désengorger la capitale sénégalaise qui étouffe du fait de la concentration des activités économiques et administratives. Il doit favoriser la création de pôles de développement économique à travers le pays qui puissent permettre de fixer les populations et de freiner l'exode rural. L'Etat a la responsabilité de faire l'audit du foncier, de confier à ses structures comme la SN HLM et la SICAP la mission d'engager un  vaste programme de construction de vrais logements sociaux et de veiller à ce que ces structures n'arriment pas leurs prix de vente sur les prix du marché, fruits de la spéculation. L'Etat ne peut, non plus, se soustraire de sa responsabilité de multiplier les sources de revenus dans les familles en créant des emplois et ainsi permettre à ces familles de supporter le coût de la vie qui ne se résume pas à la cherté du loyer.



Thierno Bocoum
Député à l'assemblée nationale
thbocoum@gmail.com
https://www.facebook.com/thierno.bocoum.79



NB: Le projet de loi n° 04/2014 portant baisse des loyers n'ayant pas été calculés suivant la surface corrigée consacre à son article premier une diminution de 29% pour les loyers inférieur à 150 000 f, 14% pour ceux compris entre 150 000 f à 500 000 f, 4% pour les loyers supérieurs à 500 000 f. L'article 2 dispose que cette loi  " s'applique à tous les baux à usage d'habitation en cours". Et enfin le troisième et dernier article dispose que "toute violation de la présente loi expose son auteur aux sanctions prévues par la loi n° 81-21 du 25 juin 1981 réprimant la hausse illicite du loyer des locaux à usage d'habitation".
Dakar actu




Mercredi 15 Janvier 2014
Notez


1.Posté par FALL le 15/01/2014 09:12
vraiment Baucoum tu es nul. je croyais pas que tu allais entrer dans ces analyses bidons que n'importe quel sénégalais comprend. même pas besoin d'allais à l'école pour le savoir. on te comprend monsieur le député vous devez tout a votre mentor et vous voulez lui faire plaisir.
avec mon salaire tu allais raisonner autrement.

2.Posté par FALL le 15/01/2014 09:19
vous voulez dire que le bailleur doit récupérer tout son investissement en quelque années (5 ans) et aprés il fait quoi de la maison. monsieur baucoum une maison est le seul bien au monde qui vieillie alors que sa valeur marchande augmente.

3.Posté par kalz le 15/01/2014 10:13
de toute facon lui au moins il essaye de diminuer le cout ,laissez vos calculs politiciens et mettez le senegal devant .tout ce que fera macky sera mauvais pour vous .il est temps qu,on se dise la verite

4.Posté par kalz le 15/01/2014 10:15
vous savez que s,il reussit a diminuer le cout du loyer c,est foutu pour vous .en tout cas nous on est la avec nos cartes si macky reussit ca on votera pour lui .il faut aller vers l,interet des senegalais

5.Posté par abo le 15/01/2014 10:43
Excellent article. vraiment vous êtes un député digne du nom. continuer dans ce sens. le Rewmi est l'avenir de ce pays. Idy thia Kay Thia kanam

6.Posté par Bira le 15/01/2014 10:56
Il y'a eu de la précipitation cette loi, ce qui est dommage car une aubaine pour la population. Elle va être très compliquée parce que les Sénégalais ne sont pas honnêtes et ont plusieurs tours dans leurs sacs pour contourné les lois. Pour moi la solution c'est de régularisé tous les contrats de locations aux impôts qui pourront voir si les prix des bailleurs sont conformes à la loi. Sinon Monsieur Bocoum à raison on ne peut baisser la location des petits bailleurs de 29 % et celui des riches bailleurs qui doivent avoir plus d’influence sur le gouvernement à 14% !! La loi pour tout le monde !!!

7.Posté par mara le 15/01/2014 10:57
Je pense que l état devait éliminer les 3,60 % du Tom et les 2,90% d enregistrement cela représenterait 6,50% et dans ce cas l était pourrait imposer le bailleur lui aussi de céder 6,50% et au total ça sera une baisse de 13%.
Pour un locataire qui paye 100 000 franc c'est 13000 f par mois d Economie qui représente 156000 par an qui représente presque 12 sacs de riz pour chaque locataire de ce niveau de vie.



Serigne mbacke président solidaritesansfrontiere

8.Posté par abdou le 16/01/2014 00:12
le problème c est de pouvoir suivre l application de la loi jusqu’à a la finalité. les prestataires peuvent augmenter le prix pour les nouveaux locataires. comment sauront nous s il a réduit ou pas . n importe quel prix il peut dire qu il diminuer la prix. or que c est peut etre pas le cas. ce que meme si on reduit de 29% sa n aura pas de sens sa revient au meme prix. il faut fixer le prix en fonction du m2 . comme avant meme de louer prestataire et locataire peuvent determiner le prix convenable.

9.Posté par MODOU EMIGRE'''' le 16/01/2014 16:17
A partire d'aujourd'hiu des milliers emigrés vont dechirer leur cartes d'adesion a l'APR et tournerons le dos a ce gouvernement COMMUNISTE ET STALINISTE; car si MAKY sall pense de dimunuer le loyer sur le dos des bailleurs dont la plus part sont des EMIGRES qui maintienent leur familles avec les seules revenus qu'ils ont au pays, il se trompe ou se fait tromper par un groupe des personnes qui n'ont rien compris. Personne ne nous soutenu sur le cout de contruction , les terrains qui coutent tres cheres, les materiaux aussi, les loyers etaient tiré a la limite du possible, maintenant il nous penalise malgres la crise qui prevaut en europe. Cette loi est fait au profit de ceux qui constituaient la commissio, qui n'ont pas evalué les graves consequences qu'elle va produire. a partire de maintenant je et nous les emigres nous disont a bas Maky, ils nous a trahi. merci

10.Posté par liz le 17/01/2014 09:48
yaw modou tu te fous de la republique, si tu esperes vivre eternellement sur le dos des gens tu te fous le doigts ds l'oeil. Tu es vraiment un hypocrite et un parasite.

11.Posté par al khairy natural medecine le 17/01/2014 15:32
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12.Posté par abib le 25/01/2014 13:17
merci Mr bocoum, tout ce que vous avez est vrai. l'Etat s'est précipité inutilement

13.Posté par diallo le 29/01/2014 16:48
je pense que les gens doivent oublier la politique et devenir des patriotes. Ne jugeons pas un article en fonction d'un parti politique mais en fonction de son importance pour le pays. Mr bocoum doit avoir raison car selon la loi rien ne m'empêche en tend que propriétaire de fixer le prix d'une location qui était de 40000 à un prix de 65000 par exemple pour un nouveau locataire. En disant à un nouveau bailleur que le prix était de 65000 avant la loi, et en appliquant le taux de 29%, je retrouve 65000-29%de65000 qui est égale à 46150. Au lieu de baisser le prix de la location je l'ai augmenté. Qui pourra me dire que ce prix n'est pas juste du moment où il n'y a pas de critères qui permettent de fixer le prix de la location?

14.Posté par boubs le 07/02/2014 22:02
je trouve cette nouvelle loi injuste car une baisse de 29% pour les loyers inferieur a 150000f.Alors je vous pose la question combien doit t-on louer une chambres dont le prix fixe est raisonnable avant la loi qui etait 15000f -29% donne 10650fvoir 5000f-29% donne 3550f donc comment voyez-vous cela si les frais de construction a coute des millions pour le bailleur?

15.Posté par Bailleur mécontant le 11/02/2014 20:26
A mon humble avis cette loi va causer plus de problèmes qu'elle n'en résout. Si l'Etat veut sincèrement aider les sénégalais il n'a qu'à trouver la solution ailleurs et non sur le dos de pauvres sénégalais qui ont sacrifier toute leur vie pour investir dans l'immobilier. S'il vous plait ne regardons pas seulement notre intérêt au point de vouloir tuer son prochain. Je suis d'avis qu'il y'a de la spéculation et je pense que la solution est d'identifier la spéculateurs pour les sanctionner et non réduire comme ça le loyer applicable à tous.
Imaginer un bailleur qui loue sa maison à un prix à la limité même dérisoire dans les régions et qu'on demande encore malgré tout de réduire le loyer. ça c'est vraiment injuste. Dou deuguë dou yone.



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